Často přitom zaznívá otázka, zda existuje možnost takového vlastníka přimět k prodeji jeho jednotky. Český občanský zákoník takovou možnost skutečně zná. Jde však o mimořádný prostředek, jehož použití je vázáno na poměrně přísné podmínky.
Soužití vlastníků jednotek v bytovém domě může být někdy komplikované. Zpravidla postačí běžné prostředky, jako jsou výzvy k nápravě, vymáhání dlužných částek nebo žaloba na zdržení se určitého jednání. Existují však situace, kdy vlastník jednotky porušuje své povinnosti natolik závažně a dlouhodobě, že ostatním vlastníkům podstatně omezuje nebo dokonce znemožňuje výkon jejich práv.
Pro tyto mimořádné případy obsahuje občanský zákoník v § 1184 možnost, aby soud na návrh osoby odpovědné za správu domu nařídil prodej jednotky problémového vlastníka.
Jde o mimořádně závažný zásah do vlastnického práva a zákonné podmínky pro jeho použití jsou proto poměrně přísné.
Co stanoví § 1184 občanského zákoníku
Podle § 1184 odst. 1 občanského zákoníku může soud na návrh osoby odpovědné za správu domu nařídit prodej jednotky vlastníka, který i přes předchozí písemnou výstrahu porušuje své povinnosti způsobem, jenž podstatně omezuje nebo znemožňuje výkon práv ostatních vlastníků jednotek.
Nestačí tedy jakékoli porušení povinností vlastníka. Jednání musí dosahovat takové intenzity, že významně zasahuje do práv ostatních vlastníků.
Typicky může jít například o dlouhodobé a závažné obtěžování ostatních vlastníků, nepřiměřený hluk, zápach, hromadění odpadu, výskyt škůdců, poškozování společných částí domu, bránění jejich řádnému užívání nebo jiné obdobně závažné a dlouhodobé jednání.
Samotný dluh na příspěvcích na správu domu nebo službách bez dalších okolností zpravidla nebude automaticky důvodem k nucenému prodeji jednotky. Ustanovení § 1184 není nástrojem běžného vymáhání pohledávek.
Nucený prodej je až krajním řešením
Nejvyšší soud ve významném rozsudku ze dne 17. června 2025, sp. zn. 26 Cdo 3431/2024, zdůraznil, že nařízení prodeje jednotky představuje velmi závažný zásah do ústavně chráněného vlastnického práva.
Proto má jít o prostředek ultima ratio, tedy o poslední možnost řešení situace, kdy jiné, méně závažné prostředky již nejsou schopny zajistit ochranu ostatních vlastníků. Nejvyšší soud jako příklad mírnějšího prostředku výslovně uvádí například žalobu na zdržení se rušivého jednání.
To je pro praxi SVJ velmi důležité. Nucený prodej jednotky není sankcí za to, že je určitý vlastník „problémový“. Soud musí vždy posuzovat, zda jeho jednání skutečně dosahuje intenzity, která mimořádný zásah do jeho vlastnického práva odůvodňuje.
Jak závažné musí být porušování povinností
Nejvyšší soud výslovně uvedl, že nestačí, aby vlastník své povinnosti pouze porušoval. Jeho jednání musí současně podstatně omezovat nebo znemožňovat výkon práv ostatních vlastníků.
Při rozhodování soud zvažuje zejména:
• délku závadného jednání,
• jeho intenzitu a četnost,
• dopady na ostatní vlastníky,
• dlouhodobý postoj vlastníka k plnění jeho povinností,
• zda vlastník reagoval na předchozí výzvy,
• zda existovaly jiné možnosti řešení,
• poměry vlastníka, jehož jednotka má být prodána,
• a případně také jednání ostatních vlastníků nebo SVJ, pokud mohlo mít na vznik či trvání konfliktu vliv.
Nejvyšší soud tím formuloval požadavek na dodržení principu proporcionality. Soud musí vždy hodnotit konkrétní okolnosti každého jednotlivého případu.
Současně není nutné, aby problémové jednání zasahovalo všechny ostatní vlastníky v domě. Za určitých okolností může postačovat i závažný zásah do práv pouze některých z nich.
Prvním nezbytným krokem je písemná výstraha
Než může být vůbec podána žaloba na nařízení prodeje jednotky, musí vlastník obdržet písemnou výstrahu.
Výstraha podle § 1184 odst. 2 občanského zákoníku musí obsahovat:
1. konkrétní důvod jejího udělení,
2. upozornění na možnost podání návrhu na nařízení prodeje jednotky,
3. výzvu, aby vlastník porušování povinností zanechal nebo odstranil jeho následky,
4. přiměřenou lhůtu k nápravě.
Tato lhůta nesmí být kratší než 30 dnů.
Výstraha proto nemá mít pouze obecnou podobu typu „porušujete stanovy a obtěžujete ostatní vlastníky“.
V praxi je vhodné přesně popsat jednotlivé případy závadného jednání, jejich data, povahu, osoby, jejichž práva jsou dotčena, a konkrétně určit, co má vlastník učinit nebo čeho se má zdržet.
Dobře zpracovaná výstraha je pro případné následné soudní řízení zásadní.
Ani výstraha sama nestačí
Další podmínkou je, že vlastník pokračuje v závadném jednání i po doručení výstrahy.
Smyslem výstrahy totiž není pouze vytvořit formální předpoklad pro podání žaloby, ale především poskytnout vlastníkovi poslední reálnou možnost situaci napravit.
Pokud vlastník po výstraze své jednání skutečně napraví, podmínky pro nucený prodej zpravidla splněny nebudou.
Kdo může žalobu podat
Žalobu nemůže podat jednotlivý vlastník jednotky.
Aktivně legitimována je pouze osoba odpovědná za správu domu, tedy zpravidla společenství vlastníků jednotek. V domě, kde SVJ nevzniklo, jí může být správce podle § 1190 občanského zákoníku.
Jednotlivý vlastník postižený jednáním souseda se tedy nemůže sám domáhat nuceného prodeje jeho jednotky podle § 1184 OZ. Může však využívat jiné prostředky ochrany svého vlastnického práva.
Je nutný souhlas ostatních vlastníků
Ano.
Podle § 1184 odst. 3 OZ musí s podáním žaloby souhlasit většina všech vlastníků jednotek. Hlas vlastníka, jehož jednotka má být prodána, se při určování této většiny nezohledňuje.
Nejvyšší soud navíc ve výše uvedeném rozsudku vyřešil důležitou praktickou otázku, jak se tato většina počítá.
Nejde o hlasování podle velikosti spoluvlastnických podílů, jak je tomu obvykle při hlasování shromáždění SVJ.
V tomto případě se hlasuje podle tzv. hlav:
jeden vlastník = jeden hlas.
Spoluvlastníci jedné jednotky se přitom považují za jednoho vlastníka a představují tedy jednu „hlavu“. Smyslem této zvláštní úpravy je zabránit tomu, aby o tak závažném zásahu mohl rozhodnout malý počet vlastníků disponujících velkými spoluvlastnickými podíly.
To je v praxi mimořádně důležitá odlišnost od běžného hlasování shromáždění SVJ.
O prodeji nakonec rozhoduje soud
Ani splnění všech předchozích kroků neznamená, že jednotka bude automaticky prodána.
SVJ pouze získává možnost obrátit se na soud.
Teprve soud zkoumá, zda jsou podmínky § 1184 skutečně splněny a zda intenzita zásahu do práv ostatních vlastníků odůvodňuje tak zásadní opatření.
Nejvyšší soud ve svém rozsudku sp. zn. 26 Cdo 3431/2024 zdůraznil, že soud musí své rozhodnutí založit na důkladně zjištěném skutkovém stavu a přesvědčivě vysvětlit, proč závadné jednání vlastníka dosáhlo právě takové intenzity, že nucený prodej jednotky představuje přiměřené řešení.
Co by si mělo SVJ připravit jako důkazy
Pokud konflikt směřuje k použití § 1184 OZ, je vhodné začít důkazy shromažďovat podstatně dříve, než bude podána žaloba.
Vhodnými důkazy mohou být zejména zápisy o jednotlivých incidentech, písemné stížnosti vlastníků, e-mailová komunikace, předchozí výzvy, fotografie a videozáznamy pořízené v souladu se zákonem, svědecké výpovědi, záznamy Policie ČR nebo městské policie, rozhodnutí správních orgánů, odborné posudky či jiné dokumenty prokazující charakter a dlouhodobost závadného jednání.
Pro soud bude důležitá především schopnost SVJ doložit, že nejde o jednorázový sousedský konflikt, ale o dlouhodobé nebo mimořádně závažné jednání skutečně zasahující do výkonu práv ostatních vlastníků.
Doporučený postup SVJ
V praxi lze postup shrnout do několika základních kroků:
1. Dokumentování závadného jednání.
SVJ by mělo evidovat jednotlivé případy porušování povinností a shromažďovat důkazy.
2. Běžné výzvy k nápravě.
Je vhodné nejprve využít méně závažné prostředky a pokusit se situaci řešit standardním způsobem.
3. Písemná výstraha podle § 1184 odst. 2 OZ.
Výstraha musí splňovat všechny zákonné náležitosti a poskytnout vlastníkovi minimálně 30 dnů k nápravě.
4. Vyhodnocení dalšího chování vlastníka.
Je nutné zjistit, zda po výstraze skutečně pokračuje v porušování svých povinností.
5. Souhlas většiny všech ostatních vlastníků.
Pro tento účel se většina počítá podle počtu vlastníků, nikoli podle velikosti jejich podílů.
6. Podání žaloby.
Žalobu podává SVJ, případně jiná osoba odpovědná za správu domu.
7. Posouzení věci soudem.
Soud zkoumá závažnost jednání, jeho délku, dopady i proporcionalitu požadovaného opatření.
Nucený prodej jednotky není jednoduchou cestou k odstranění nepohodlného souseda
§ 1184 občanského zákoníku představuje velmi silný nástroj, ale současně nástroj mimořádný.
Nelze jej využít pouze proto, že určitý vlastník opakovaně porušuje domovní řád, nekomunikuje s výborem nebo je v dlouhodobém konfliktu se sousedy.
Musí jít o skutečně závažné porušování povinností s významným dopadem do práv ostatních vlastníků.
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. června 2025, sp. zn. 26 Cdo 3431/2024, který byl v roce 2026 publikován ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 24/2026, je v tomto směru pro praxi SVJ zásadní. Nejvyšší soud v něm potvrdil, že nucený prodej jednotky je možný, současně však zdůraznil jeho výjimečnost a nutnost posoudit proporcionalitu zásahu v každém konkrétním případě.
Právní základ
§ 1184 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 6. 2025, sp. zn. 26 Cdo 3431/2024, publikovaný pod č. 24/2026 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek.
